Как банки оценивают недвижимость при выдаче кредита под залог

Когда человек подаёт заявку на кредит под залог жилья, банк первым делом хочет понять, что именно предлагается в качестве залога и сколько это стоит. Без этого невозможно ни рассчитать сумму займа, ни спрогнозировать риски. При этом банк оценивает недвижимость совсем не так, как сам владелец: для заёмщика квартира — это родной угол, а для кредитора — актив, который при необходимости можно продать. И чем реалистичнее эта перспектива, тем охотнее банк выдаёт деньги. Разберёмся, как проходит процесс оценки, кто в нём участвует и на что обращают внимание.

Зачем банку оценка недвижимости

Основная цель — определить ликвидность и стоимость объекта, чтобы рассчитать сумму кредита и возможные риски. Банк должен быть уверен: если заёмщик перестанет платить, квартиру можно будет продать и компенсировать потери. Поэтому оценка требуется практически всегда.

От неё зависит:

– размер одобренного займа — обычно 50–70% от стоимости объекта;
– процентная ставка — чем надёжнее объект, тем ниже риски, тем мягче условия;
– решение о том, принять ли недвижимость в залог вообще.

Банки не принимают любые объекты. К примеру, недвижимость без прописки, старые дачи, дома без коммуникаций или помещения в аварийных зданиях могут не подойти. Даже если у владельца нет долгов и отличный кредитный рейтинг, сам объект может «не пройти» по внутренним требованиям банка.

Кто проводит оценку и как она оформляется

Чаще всего банк работает со списком аккредитованных оценщиков — это организации, с которыми уже налажено сотрудничество и чьи отчёты устраивают кредитора. Однако некоторые банки допускают независимую оценку, если специалист имеет действующий аттестат и право на такую деятельность.

Оценка проводится следующим образом: специалист связывается с заёмщиком, договаривается о выезде, осматривает объект, делает фотографии, собирает данные. После этого формируется отчёт, который включает:

– технические характеристики недвижимости;
– описание состояния;
– сравнительный анализ с похожими объектами на рынке;
– итоговая рыночная стоимость.

Документ оформляется строго по требованиям — с печатями, подписями и регистрацией. Он передаётся в банк вместе с остальными документами. Обычно срок действия отчёта — около полугода.

Есть случаи, когда допускается онлайн-оценка — особенно если речь о типовой квартире в крупном городе. В таком случае система автоматически формирует стоимость недвижимости под залог https://creditor.ru/dlya-zaemshcikov/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/ на основе базы аналогов, но это работает не везде и не всегда.

Что учитывается при определении рыночной стоимости

Оценка — это не просто формальность, а довольно подробный анализ. В него включаются самые разные факторы:

• Расположение. Центр города, транспортная доступность, наличие школ, магазинов, зелёных зон — всё это поднимает цену. А отдалённые районы, неразвитая инфраструктура и промышленные зоны — наоборот, снижают.
• Тип здания. Новостройки с монолитными стенами, современной инженерией и охраной оцениваются выше, чем панельные дома 70–80-х годов. Также влияет наличие лифта, мусоропровода, благоустройство двора.
• Планировка и площадь. Обычные квартиры стандартных метражей в востребованных районах воспринимаются как более ликвидные. Проходные комнаты, узкие коридоры, странная планировка — минус к стоимости.
• Состояние. Если в квартире старый ремонт, отваливаются обои, протекает кран или видно следы плесени — это всё попадает в отчёт. Оценка снижается. Косметика в духе «чисто, без излишеств» — вполне приемлема. Дизайнерский ремонт — редкость, и, как правило, не окупается в цене.
• Юридические аспекты. Критично, чтобы с документами было всё в порядке. Неоформленные перепланировки, доли у несовершеннолетних, обременения или аресты — всё это влияет на результат. Иногда банк отказывается от сделки, даже если объект по всем остальным параметрам подходит.
• Сопоставимые предложения. Оценка делается на фоне того, что продаётся рядом. Если в доме или районе квартиры продаются по определённой цене, именно на неё и будет ориентироваться оценщик, делая свои корректировки.

Отличие рыночной и залоговой стоимости

Даже если оценка показала, что квартира стоит 10 миллионов, это не значит, что под неё дадут такой же кредит. Банк использует понижающий коэффициент, чтобы заложить запас прочности. В итоге сумма, которую можно получить, составит примерно 60–70% от рыночной стоимости — это и есть залоговая стоимость.

Причины такой разницы:

– рынок может просесть, и банк рискует остаться с объектом, который трудно продать;
– у заёмщика могут быть просрочки, а на реализацию залога уйдёт время и ресурсы;
– иногда реальная продажная цена отличается от оценочной в меньшую сторону.

Поэтому, даже если квартира кажется «золотой», банк будет осторожен. Особенно это касается нестандартных объектов: загородные дома, коммерческая недвижимость, апартаменты — всё это оценивается с запасом на сложности продажи.

Как повысить шансы на одобрение кредита

Есть несколько вещей, которые можно сделать заранее, чтобы банк оценил объект выше, а условия кредита были выгоднее:

• Привести квартиру в порядок. Оценщик не дизайнер, но общее впечатление играет роль. Пыль, обшарпанные стены, захламлённость — всё это влияет. Минимальная уборка, устранение явных дефектов, свежий вид — уже плюс.
• Проверить документы. Все перепланировки должны быть оформлены, право собственности подтверждено, ограничений не должно быть. Если есть несовершеннолетние собственники или доли — нужно заранее понимать, как это повлияет на решение банка.
• Заранее выбрать оценщика. Лучше работать с тем, кого порекомендует банк. Это ускорит процесс, и отчёт будет точно принят. Если банк принимает независимую оценку — можно сравнить предложения и выбрать по сроку, цене, удобству.
• Собрать аналоги. Иногда можно помочь оценщику, указав реальные предложения по похожим квартирам в районе. Это особенно полезно, если стоимость на момент оценки явно выше, чем в базе.
• Не пытаться завысить цену. Банки умеют проверять информацию. Если отчёт выглядит необоснованно оптимистично, кредит просто не одобрят. Лучше трезво смотреть на рынок и не рисковать.

Оценка недвижимости — это не повод для переживаний, а понятная и логичная часть процесса получения кредита. Главное — понимать, на что обращает внимание банк, заранее подготовиться и не пренебрегать деталями. Вопрос не в том, чтобы «понравиться» оценщику, а в том, чтобы представить свой объект максимально объективно и грамотно. Чем больше ясности — тем больше шансов получить деньги на нужные цели без лишних задержек.